本报讯(记者毛艺融)2021年6月21日，首批9只公募REITs(不动产投资信托基金)成功上市，标志着我国基础设施公募REITs试点正式落地。其中，中金普洛斯、东吴苏园、富国首创水务、浙商沪杭甬、华安张江产业园共5只REITs在上交所首发上市，募资规模合计166亿元，拉开了沪市REITS蓬勃发展的序幕。
截至6月5日收盘，距首批REITs上市过去不到4年时间，全市场公募REITs总市值达到2019.91亿元，为历史首次突破2000亿元；其中上交所REITs总市值1352亿元，占比67%。中证REITs全收益指数收于1107.35点，创2023年3月6日以来新高。
一级市场逐步扩容
资产类型不断增加
REITs资产规模增加。截至2025年6月5日，上交所共有44单REITs产品上市，数量较2023年底增加一倍；募集规模1216亿元，市场占比近七成。
产权类方面，园区项目全市场17单，其中上交所12单，募集规模203亿元；仓储物流项目全市场9单，其中上交所5单，募集规模138亿元；消费项目全市场8单，其中上交所4单，募集规模63亿元；保障性租赁住房项目全市场8单，其中上交所6单，募集规模95亿元。
经营权类方面，能源项目全市场7单，其中上交所5单，募集规模143亿元；交通项目全市场13单，其中上交所10单，募集规模540亿元；生态环保项目全市场2单，其中上交所1单，募集规模19亿元。
REITs资产类型不断拓宽。2024年以来，新资产类型包括首批消费(嘉实物美消费REIT、华夏金茂商业REIT、华安百联消费REIT)、首单跨海大桥(平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT)、首单市政(国泰君安济南能源供热REIT)。
业内人士认为，未来，数据中心、旅游景区、养老设施、冰雪经济等领域首单公募REITs有望加速落地。
二级市场逐步回暖
市场交投活跃
市场人士认为，目前10年期国债收益率下行，流动性充裕背景下，投资者进一步认识到REITs作为独立大类资产的配置价值，二级市场热度有望继续保持。
涨跌幅方面，截至6月5日收盘，年内沪市REITs复权涨幅达21%，超过中证REITs全收益指数的14%，较发行价涨幅更是达到28%。其中，表现突出的是消费、租赁住房、收费公路行业，年内涨幅分别达到44%、26%、22%，均高于全市场同类项目的平均涨幅(全市场消费涨幅33%、租赁住房涨幅25%、收费公路涨幅19%)。
流动性方面，截至6月5日收盘，年内沪市REITs日均成交额达4.4亿元，占到全市场成交额的70%；日均换手率0.79%，也高于全市场平均0.77%。
收益表现方面，截至6月5日收盘，年内沪市REITs的平均现金流分派率5.8%、平均内部收益率3.6%，仍具备配置性价比。
经营业绩符合预期，提供稳定分红回报。沪市共有33只REITs披露2024年年报，较2023年增加13只；共实现收入85亿元，同比增加35%；实现可供分配金额62亿元，同比增加28%；分红金额59亿元，同比增加32%。
推动完善REITs扩募机制
形成双轮驱动格局
据悉，上交所正不断推动完善扩募机制，形成“首发+扩募”双轮驱动格局，助力REITs市场实现高质量发展。
2023年，沪市完成扩募上市的项目有华安张江REIT、中金普洛斯REIT，合计规模约50亿元。2024年，沪市6单项目发布扩募公告，截至目前2单(京保REIT、临港REIT)已通过，4单(华润有巢、东久REIT、京能光伏、厦门安居)处于上交所受理反馈阶段。
沪市扩募项目在资产筛选上也体现了资产混包、跨区域资产组合等特点。中航京能REIT本次拟购入云南水电站项目——国内首单跨区域探索“光伏+水电”资产混装的扩募项目。国泰君安临港创新产业（300832）园REIT扩募创新推出了“工业厂房+研发办公”的资产组合，拟购入的康桥项目—位于浦东新区张江科学城片区，是临港产业导入张江科学城的“桥头堡”。
